Как сделать Vip-квартиру для Vip-арендатора

После того, как новый Жилищный Кодекс РФ вступил в силу, канули в Лету устаревшие нормы, фактически запрещавшие гражданам получать доход со сдаваемого в аренду жилья. "Нетрудовой доход в целях наживы", превышающий сумму эксплуатационных расходов на жилую площадь, подлежал изъятию в пользу государства, так же, как и сама площадь, систематически "участвующая" в подобном криминальном мероприятии. Сегодня аренда квартир - один из источников доходов. Причем, немалых. Особенно, если речь идет об элитном жилье.

В настоящее время цены на элитные квартиры, по словам Гульнары Рахмангуловой, руководителя направления аренды ЗАО "Корпорация МИАН", варьируются от $3000 до $25000 в месяц. Потолком цен можно считать $25000 - именно за такую сумму в 2004 г. сдавалась двухуровневая квартира площадью 360 квадратных метров на Большой Бронной. Однако, учитывая высокий спрос на дорогое элитное жилье, можно сделать вывод, что это еще не предел. По нашим данным в этом году рост цен на аренду элитных квартир составит примерно еще 15-20%".

Сдача квартиры в аренду непростой бизнес, особенно если речь идет о суммах в несколько тысяч долларов. Рантье - человеку, занявшемуся этим делом, придется учесть множество факторов, чтобы дело приносило прибыль. "Элитная квартира, как инвестиционный механизм, предназначенный для последующей сдачи в аренду, требует серьезных вложений. Однако, - считает Гульнара Рахмангулова, - эта трата оправдывает себя. Даже если человек купил квартиру с помощью ипотечного кредитования, - говорит она, - то его доход от аренды составит в среднем 15% годовых в валюте. И через 6-7 лет он уже сможет погасить кредит, а квартира начнет приносить чистую прибыль. Но все это возможно при условии, что владелец правильно рассчитал инвестиционную привлекательность дома в целом и квартиры в частности".

VIP-места

Большинство элитных домов расположены в центре: на Остоженке и Пречистенке, в тихих переулках Тверской и на Старом Арбате, есть жилье подобного класса и Фрунзенской набережной, Кутузовском и Ленинском проспектах, но эти места менее популярны у дорогих квартирантов... Поскольку в центре города количество площадок под застройку ограничено, элитные квартиры появляются в Крылатском, на территориях, прилегающих к Серебряному Бору, Можайскому шоссе, а также на юго-западе и северо-западе Москвы. Эти районы любят "семейные" арендаторы - здесь много парков и прекрасные виды. Градация мест столицы по престижности достаточно четкая, но существует множество нюансов, которые знают лишь специалисты.

Чтобы квартира принадлежала к разряду элиты она должна находиться как минимум в сталинской высотке, доме ЦК или, как максимум, в жилом комплексе с соответствующей инфраструктурой - подземным паркингом и охраняемой территорией. К категории элитного жилья относятся и апартаменты в старинных особняках исторического центра Москвы. Квартиры в них после полной реконструкции отвечают всем требованиям, предъявляемым к жилью vip-класса.

"Одной из основных особенностей элитных квартир, - говорит Анна Михаленкова, специалист отдела городской недвижимости компании "Renaissance Realty", - является их уединенность. Поэтому обязательным требованием к жилью данного класса является узкий круг жильцов, и, соответственно, небольшое количество квартир в доме (20-30 штук). У такого дома должен быть неповторимый архитектурный облик. Также он должен располагать полным набором услуг социальной инфраструктуры: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые, охраняемая парковка с учетом не менее 2-х м/мест на квартиру. И еще одна характерная черта таких домов - здесь проводится фейс-контроль потенциальных покупателей".

VIP-персоны

Основными арендаторами элитного жилья на протяжении уже более 10 лет являются иностранцы - дипломаты или топ-менеджеры российских отделений международных компаний. Как правило, эти люди сами за квартиру не платят: в первом случае аренду оплачивает государство той страны, которую представляет дипломат, во втором - компания, в которой работает квартиросъемщик. Вторая большая группа арендаторов элитных квартир - это высококвалифицированные специалисты, приезжающие в Москву из регионов. "Также арендаторами элитных квартир, - считает Анна Михаленкова, - являются крупные бизнесмены, которые по долгу службы вынуждены постоянно перемещаться по стране и миру, и поэтому им нет особого смысла приобретать собственную квартиру. Кроме людей бизнеса жилье такого уровня снимают дети богатых родителей, так называемая, "золотая молодежь".

VIP-цены

У каждого арендатора - свои предпочтения. Но, тем не менее, у специалистов имеется в арсенале целый список пунктов, учитывая которые, шансы любого рантье сдать квартиру удачно и быстро увеличиваются в несколько раз. Эти пункты, кстати, еще и основа цены. А ценообразование на рынке элитной аренды складывается из: месторасположения дома, типа здания и состояние двора, уровня безопасности, наличия охраняемой парковки, качества постройки. Помимо этого, важна инфраструктура дома, планировка квартиры, ее ремонт и интерьер. Стоимость квартиры выше, если в ней есть камин. Большое значение имеет вид из окон: элитные арендаторы готовы переплачивать за Кремль и Храм Христа Спасителя по ту сторону стекла. Удаленность от метро не интересна состоятельным жильцам, а потому на цену в этом сегменте жилья не влияет.

Наиболее востребованными являются апартаменты площадью от 150 до 200 кв.м. Обычно такие квартиры состоят из 2-3 комнат с двумя полными санузлами. Цена на них варьируется приблизительно в диапазоне от $2500 (в панельных домах центра или "сталинке", без парковки и охраны) до $12000 (в новом комплексе или реконструированном дореволюционном особняке с охраняемой парковкой).

VIP-предпочтения

При обустройстве элитной квартиры важно руководствоваться, прежде всего, вопросами удобства для жильца. Несмотря на большой спрос элитных квартир, процент предложения сегодня все же выше, а из 5-10 вариантов арендатор должен выбрать лишь один. И, несомненно, при равных прочих условиях: месторасположение дома, вид из окна и т.д. - он выберет тот, что удобнее. Лучше, если спальная зона отделена от жилой. Этому требованию, к сожалению, не соответствуют бывшие "коммуналки", где комнаты располагаются вдоль длинного коридора. Санузлы лучше делать тоже не по коридору, а примыкающими к спальне. Если в квартире имеется несколько спален, то разумнее, если в каждой появится скрытая гардеробная комната, а не дорогой мебельный гарнитур. Кстати, о мебели. Специалисты рекомендуют меблировать квартиры площадью не больше 120 кв.м. Более дорогие варианты апартаментов жильцы предпочитают обставлять сами. Но если все же апартаменты сдаются с мебелью, хозяин должен быть готов к тому, что ее придется вывозить. Исключение составляет лишь кухонный гарнитур со встроенной бытовой техникой, наличие которого необходимо всегда.

Для большинства VIP-арендаторов евроремонт - обязательное условие. Лучше, если это высококачественный дизайнерский ремонт. Но можно обойтись и ремонтом хорошего качества в стиле современного "минимализма". Такие квартиры сдаются лучше всего, так как отвечают требованиям большинства потенциальных клиентов.

Стены специалисты советуют окрасить в пастельные тона - кремовый, приглушенный белый, бежевый. Если обоев не избежать, то они должны быть светлыми, однотонными; обои в "цветочек" и ромбик могут "отпугнуть" не одного богатого клиента. Правильнее придерживаться строгости и простоты во всем. Только простота эта должна быть высококачественная, дорогая и современная. Хрустальные люстры, особенно с золотом, кстати, как и цветные обои не найдут одобрения у большинства vip-публики. Золото в интерьере вообще лучше исключить, конечно, если потенциальным клиентом не является арабский султан. Выходцы из стран Азии любят тяжеловесную классику с коврами и хрусталем.

На окнах должны быть стеклопакеты, как минимум, пластиковые, но лучше деревянные. Наличие кондиционера - дополнительный плюс. Наборный паркет ценится выше, чем паркетная доска, а доска предпочтительнее ламината. Про линолеум следует вообще забыть, даже на кухне, где самое место лишь плитке, желательно с подогревом. Межкомнатные двери должны быть максимально дорогие из тех, что можно себе позволить. В ванной комнате для удобства в сезон летнего отключения горячей воды обязателен водонагреватель (от 100 литров). Плитка в ванной комнате должна быть светлых тонов до потолка, джакузи увеличит стоимость квартиры.

Большое значение иностранцы придают инфраструктуре района. Основными плюсами могут стать наличие поблизости крупного супермаркета, а также иностранной школы. Именно из-за специализированных школ французы предпочитают Чистые Пруды, а англичане и американцы - северо-запад столицы.

Но любые прелести квартиры и района могут быть перечеркнуты неблагополучным состоянием дома, подъезда и двора. Поэтому, расселяя коммуналку, хозяину придется позаботиться и о подъезде. Причем, не только о его стенах, но и о соседях. "Неблагополучные" обитатели дома могут свести к нулю все благие начинания. А ведь чистый, отремонтированный, хорошо освещенный подъезд существенно влияет на сумму оплаты. Кроме того, для состоятельного арендатора очень важна безопасность. Наличие охранника или хотя бы консьержа значительно повысит привлекательность квартиры в глазах будущего жильца. Как минимум в апартаментах должен быть видеодомофон и/или охранная сигнализация.

28.04.2005, Светлана Кравцова
Источник: © Личные Деньги