Доходные дома - хорошо забытое старое

"Новое - это хорошо забытое старое" - это утверждение как нельзя лучше подходит к создающейся вновь сфере для капиталовложений на рынке недвижимости. Ни для кого не секрет, что прибыли от вложений в новостройки, а также от перепродажи "вторички" заметно сократились. Кроме того, срок окупаемости значительно увеличился. Изыскивая новые пути для лучшей оборачиваемости вкладываемых средств, участники рынка жилья обратили внимание на аренду. По данным компании Paul,s Yard арендные ставки на московские квартиры варьируются от $300 до $30 000.

Конец уже позапрошлого века и начало прошлого славился многоэтажными "уродами" - "аж в шесть этажей", как писала о таких домах Ахматова. Почти все они носили статус доходных, то есть квартиры в них предназначались для сдачи внаем. Были среди такого жилья и шикарные многокомнатные апартаменты, и плохонькие комнатки-ночлежки. В борьбе с последними победила советская власть, превратив их (впрочем, как и большинство жилого на тот момент фонда) в не менее "трущобные" коммуналки, и сломав при этом отработанную систему арендных отношений.

Впрочем, искоренить "зло империализма" полностью не получилось. Квартиры сдавались, сдаются и будут сдаваться - если не официально, то подпольно. Согласно оценкам экспертов, как минимум половина людей, работающих в столице и получающих приличный доход, живут в съемных квартирах. При этом значительная часть вселяется, "не обременяя" себя составлением соответствующего договора и полностью зависит от желаний собственника жилого помещения. Порой доходит до абсурдного: люди не могут себе позволить не только завести животное, но и подумать о ребенке. А если внезапно приезжает какой-нибудь дальний родственник владельца квартиры, то жилье приходится в срочном порядке освобождать. Конечно, виною таких отношений между арендатором и арендодателем стали невыгодные условия заключения договора с надежной риэлторской компанией - у подавляющего числа квартиросъемщиков просто нет средств, чтобы оплатить месячную арендную плату, плюс внести аванс за месяц вперед и, кроме того, оплатить услуги риэлтора - в размере 100% ежемесячной оплаты жилого помещения. Для справки: самую дешевую квартирку в Москве в лучшем случае можно снять за $400-450 в месяц. Плата в размере $300 - фигурирует, но, как правило, договориться на такую сумму можно, если не прибегать к услугам риэлтора.

Сегодня появилась надежда на возрождение прежнего класса официальных съемщиков частных многоквартирных домов. У приезжих и нуждающихся в жилье появился шанс снимать жилплощадь не у мелкого собственника-узурпатора, а у добропорядочного владельца здания, специально построенного для нанимателей. Вряд ли размер оплаты будет там ниже, нежели у бабушки-пенсионерки на аналогичное жилье, но, во-первых, наверняка появится жилье более низкого класса - менее комфортабельное (для многих одиноких людей, проводящих целые дни на работе - это будет оптимальный вариант), а во-вторых, все отношения между арендатором и арендодателем будут четко регламентированы законом.

И хотя период окупаемости вложений для заказчика (застройщика) доходного дома составляет минимум 7-10 лет, это лучше, чем стоять на месте, надеясь на изменение инвестиционного климата на рынке купли-продажи недвижимости. В пользу этого факта говорит и то, что уже многие арендодатели перешли в разряд частных предпринимателей (ПБОЮЛ) и совершенно легально получают свои доходы, оплачивая налоги. Кстати, часть фискальных расходов собственники делят с арендаторами. Этим может объясняться прогнозируемое возрастание арендных ставок, в среднем на 15%.

Одной из первых ласточек, построивших несколько доходных домов был ДИПС. Остальные пока к воплощению идеи массового возведения доходных домов подходят крайне осторожно, и, скорее всего, из-за незащищенности нашим же законодательством. Резко возросли расходы на оформление согласительной документации, с каждым разом все труднее добиться получения земельного участка, повысились требования к заключению договоров между участниками долевого строительства. И конечно, тормозит перспектива затяжной невысокой прибыли. По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", доходность от вложений в такой бизнес составляет около 10% годовых. Для сравнения: от сдачи офисных помещений - 15-20%, а сделки по купли-продажи приносили 50-100%. За проекты с ожидаемой прибылью в 20-30% девелоперы прежде просто не брались. Но это уже в прошлом.

Сегодня либо нужно переключаться на другие направления - например, на загородное коттеджное строительство (уже поделенное между крупными участниками, изначально требующее крупных инвестиций), либо не брезговать "доходным домостроением" (практически свободной на сегодня нишей). Армия квартиросъемщиков-нелегалов перекинется на цивилизованный рынок, конечно при условии соблюдения правильной ценовой политики. Если сегодня самыми востребованными считаются квартиры, оцениваемые в сумму до $1000 в месяц, и $5000 - $6000, то и аренда в доходном доме не должна выбиваться за эти пределы.

Есть твердое подозрение, что инертность отечественных строительных компаний в области застройки новых по назначению жилых зданий исправят крупные иностранные компании. Последние, выбирая между переполненным пакетом жилищных инвестиций в Европе и непаханым полем в этом смысле в России, предпочтут попробовать свои силы в городе - порте пяти морей. Уровень надежности здесь довольно высокий. Риск практически отсутствует. И прельщают пусть не высокие, но твердые и стабильные доходы.

С российской стороны, по мнению Репченко, вложениями в строительство доходных домов могут заинтересоваться пенсионные фонды и страховые компании. Для них интересен стабильный доход. Кстати в дореволюционной России рынок аренды "раскручивали" именно разбогатевшие страховщики. Кроме того, нельзя забывать про существующие ПИФы - для них эта сфера вложений может оказаться достаточно выгодной. Главное только тщательно продумать правовую сторону этого вопроса, поскольку некоторые из нынешних фондов погорели, при вложениях в недвижимость.

Одним из перспективных в отношении аренды классом жилья могут стать таун-хаусы и коттеджи, располагаемые вблизи городской черты. Единственным существенных тормозом будут только налоги - изменять их, отстаивая свою правоту (как это делают люди в других странах), мы еще не научились.

24.03.2005, Алексей Трембицкий
Источник: © Личные Деньги