Совет. Как самому оценить квартиру

Рынок жилья по своей сути мало чем отличается от обычного вещевого или продуктового, где уместны и торг, и субъективная оценка, и объективные факторы, влияющие на цену товара. Да и способ выбора тот же. Мы сравниваем. Исходя из позиции покупателя или продавца, стараемся либо сбить цену, либо накинуть. Так как же определить, какова стоимость квартиры, чтобы не продешевить или не переплатить?

Самостоятельная оценка квартиры - это сложный процесс, требующий профессионального подхода и большого опыта. Основная его сложность - отсутствие жестких норм; методики расчета различны, и оценщики вынуждены полагаться только на свой опыт. Нередки случаи, когда два оценщика, рассчитывая стоимость одного и того же объекта, получают разную цифру.

Самый популярный метод оценки - аналоговый. Заключается он в исследовании и анализе рынка сходного жилья в районе. При этом принимаются во внимание множество факторов - от экологии до состояния подъезда и самой квартиры, а также динамика цен в районе за определенный период.

Существуют и так называемые "обязательные" критерии, по которым оценивается квартира:

I. Месторасположение дома.

II. Жилой дом, в котором расположена квартира.

III. Характеристики квартиры, ее особенности.

Каждый из этих пунктов имеет еще несколько подпунктов, некоторые из которых стоит разобрать подробнее.

I. Месторасположение дома.

1. Местоположение; округ, микрорайон; местоположение в микрорайоне; преобладающая застройка микрорайона.

Дом может находиться в одном из 9-ти административных округов (префектур), на которые поделена Москва (не считая Зеленограда). Первое место по престижности и соответственно по дороговизне занимает Центральный округ, далее следует Западный и Юго-Западный. Недорогими считаются юг, восток (за исключением Измайловского парка и Сокольников) и юго-восток. Но в каждом округе есть районы диаметрально противоположные по престижности. В Северном это, например, район Сокола и район Дмитровского шоссе. Кроме того, в таких районах, как Марьинский парк в непрестижном ЮВАО жилье активно покупается, потому что там строятся хорошие дома с современными квартирами улучшенной планировки.

2. Транспортная доступность; обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка).

Например, дом в удаленном от метро районе Капотня, будет стоить намного дешевле, чем в самом Марьине. Но, тем не менее, квартира в Бескудникове в 15 минутах транспортом от "Петровско-Разумовской" не сильно проиграет в стоимости аналогичной возле самой станции, потому что район Бескудниково - это определенная зона, где существует свое ценообразование. Так сказать, город в городе. В среднем большая удаленность от метро снижает цену на $2-3 тыс.

3. Наличие объектов социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км); обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективный параметр).

Для одного важно наличие школы, поликлиники, магазинов, для другого - есть ли под боком боулинг, сауны, автомагазины, а для третьего - далеко ли медицинские центры и похоронное бюро.

4. Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона.

Чем экологичнее район, тем, соответственно, дороже будет стоить в нем жилье. Но если в ваши окна в отнюдь не промышленном САО выпускает пары ТЭЦ, то стоимость такой жилплощади будет несильно отличаться от аналогичной квартиры, например, в Текстильщиках. Хорошо еще, если не проиграет в сравнении.

5. Объекты транспортной инфраструктуры.

Если у вас под землей проходит метро, то цена квартиры будет в среднем меньше на $2 тысячи. Хотя если ваш дом уникален, или покупатель интересуется только им, а не соседним, то переживать по поводу влияния "подземки" не стоит.

II. Жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира.

1. Тип здания; год постройки; материал наружных стен; материал перекрытий; состояние здания (субъективная оценка); техническое обеспечение строения; количество этажей.

Находящиеся в Москве жилые дома можно условно разделить на несколько категорий. Первая - современные кирпичные и элитные жилые дома, построенные по индивидуальным проектам в разные годы, а также высотные дома (в стиле "сталинское барокко"), "сталинские" 7-10 этажные кирпичные дома 50-х - начала 60-х годов; "доходные дома" начала XX века с наружным лифтом; кирпичные "сталинские пятиэтажки" с высокими потолками. Вторая категория - здания массовой застройки: панельные и блочные дома от 12 до 22 этажей, многоподъездные 7-12 этажные дома 60-х - начала 80-х годов. Третья - "хрущевки".

Безусловно, квартиры в доме первой категории будут стоить намного дороже, чем во второй и тем более в третьей. Но здесь есть тоже свои нюансы. "Малогабаритка" в неказистой "хрущевке" может обойтись намного дороже, чем просторная квартира в 17-этажке. А все потому, что через пару лет панельную "пятиэтажку" снесут, а ее владельцы получат отличный новострой. И чем ближе снос, тем дороже может стоить квадратный метр в этом доме.

2. Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж.

3. Состояние подъезда (субъективная оценка).

Если в одном доме, но в разных подъездах продаются две идентичные квартиры, их рыночная стоимость неодинакова. Например, в одном подъезде проживают люди одного социального слоя, все квартиры ими выкуплены, и места общего пользования находятся в собственности. Поэтому там есть консьержка и цветы на лестничных площадках. А в соседнем подъезде - все общественное, то есть ничье: сломанные лифты, разбитые почтовые ящики и исписанные стены… Даже в подъезде квартиры, расположенные по одному стояку, могут значительно различаться в цене, ведь каждая из них имеет свои особенности: качество сантехники, паркета, оконных рам.

III. Характеристики оцениваемой квартиры

1. Этаж расположения.

Квартира, расположенная на первом этаже стоит на 10% дешевле, чем на среднем, а последний этаж проигрывает среднему 5%.

2. Площадь (общая/жилая/кухня); количество комнат, их площадь; высота потолков; наличие лоджии (балкона).

Двухкомнатная квартира будет стоить дороже, чем однокомнатная. Однако цена 1 кв. м в однокомнатной будет выше, чем в двухкомнатной: чем меньше количество комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра. Наличие дополнительных подсобных помещений (кладовки, гардеробной), равно как и лоджии, существенно повышает стоимость жилья.

3. Санузел (раздельный или совмещенный, состояние сантехники).

4. Вид из окон.

Если окна выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 8% дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на проезжую часть. Но как показывает практика, важен не столько сам открывающийся пейзаж, сколько субъективное отношение к нему покупателя и продавца. Вот наглядный пример. Полгода Виктор не мог найти покупателя на квартиру, спальня в которой выходила окнами на кладбище. Квартира многим нравилась, но стоило людям выглянуть в окно, как они в страхе шарахались и уходили. Продавец уже совсем отчаялся. И вот, наконец, пришел мужчина, который, посмотрев в окно, не отпрянул от него, а наоборот улыбнулся. "Я понимаю, здесь кладбище, - начал оправдываться Виктор. - Вы вправе отказаться…" "Да, нет, от чего же. Мне наоборот очень нравится. Тихо. А весной и летом будет еще и очень зелено". Мужчина купил квартиру, даже не торгуясь.

5. Слаботочное обеспечение; дополнительные системы безопасности.

6. Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки (субъективная оценка).

Этот параметр больше влияет на первое впечатление, которое производит квартира. Безусловно, ухоженное жилье будет проще продать, чем "убитую" халупу. Наличие в помещении ремонта в зависимости от его качества - это плюс-минус $5 тысяч.

7. Данные о перепланировке.

Квартиры, где возможно сделать перепланировку - дороже, не говоря уже о помещениях со свободной планировкой. Но учтите, что малейшее передвижение стен или дополнительная арка должны быть документально оформлены. Если таковое отсутствует, то впоследствии у владельца жилья могут быть серьезные неприятности.

8. История квартиры.

Кому принадлежит жилье, свободно ли оно или там кто-нибудь прописан - пожалуй, первое, на что вообще стоит обратить внимание при покупке и при оценке в частности. По нашим законам, прописка дает жильцам право пользоваться квартирой даже после ее продажи, и такую квартиру "с обременением" за полную стоимость никто не купит и не продаст. Цена ее может упасть на 50% и более, в зависимости от количества прописанных в ней жильцов и их возраста. На 10-30% меньше будет стоить жилье, которое подлежит быстрой продаже по решению суда.

Учитывая все эти факторы можно приблизительно прикинуть, на что рассчитывать, но лучше обратиться к профессионалу. Только он, используя свой опыт, сможет дать более точную оценку, тем более, что услуги его не так уж и дороги по сравнению с тем, что в итоге можно либо сэкономить, либо приобрести. И еще имеет смысл помнить, что на каждый товар всегда есть свой покупатель, а любое выставленное на продажу жилье - не единственное. Так что, оценивая, "ищите и обрящите".

21.06.2005, Светлана Кравцова
Источник: © Личные Деньги